Előfizetés

Lakásárak: már nincs hova drágulni

Varga Dóra
Publikálás dátuma
2020.12.23. 08:00

Fotó: Ladjánszki Máté / Népszava
Számos új otthonteremtési támogatást lehet majd igénybe venni 2021-ben, az ingatlanárakra azonban inkább a koronavírusjárvány következményei lesznek hatással.
Ismét kedvezményes újlakásáfát hoz a 2021-es év: az újépítésű, 150 négyzetméternél kisebb lakásokat, vagy 300 négyzetméter alatti házakat 27 százalék helyett megint 5 százalékos áfával lehet majd megvásárolni. Ezt az 5 százalékot is visszaigényelhetik januártól azok, akik a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) segítségével veszik meg az adott ingatlant. A csokkal vásárolt lakások után nem kell a 4 százalékos vagyonszerzési illetéket sem megfizetni – ez a kedvezmény nem csak az új, hanem a használt lakásokra is vonatkozik. Logikusnak tűnhet az az érvelés, hogy a jövőre elérhető támogatások fokozott keresletet generálnak majd, ami ismét feljebb nyomja az ingatlanárakat, ám Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint nem így lesz. Úgy látja: a 2021-es év ingatlanpiacát alapvetően nem a csok-kedvezmények fogják meghatározni. Ezeket ugyanis a korábbi évek tapasztalatai alapján csak minden ötödik lakásvásárló tudja igénybe venni. A koronavírusjárvány ugyanakkor jelentős változásokat hozott az idén az ingatlanpiacon, és módosította a vásárlók preferenciáit is, ez pedig kihat az új évre is. A külföldi turisták eltűnése miatt például Budapest belvárosában már nem lehet kiadni a lakásokat rövidtávra, emiatt a befektetési célú vásárlások visszaestek. A korlátozások miatti bezártság, a home office-ban végzett munka terjedése felértékelte ugyanakkor a külvárosi, agglomerációs területeket, a kertes házakat, a jó infrastruktúrával rendelkező kisebb településeket. Eközben a KSH adatai szerint a második negyedévben 6,7 százalékkal csökkent a használt lakások ára. Ilyesmire az elmúlt öt évben nem volt példa, hiszen a drágulás évről-évre kétszámjegyű volt. A második negyedévi csökkenés viszont éves alapon is 3,2 százalékos ármérséklődést jelentett.  A lakásárak azonban még mindig a megfizethetőség határát súrolják, sőt, bizonyos szegmensekben gyakorlatilag azon túl vannak. A használt lakásokért kétharmadával, az újépítésűekért háromnegyedével kell többet fizetni most, mint 2015-ben. Utóbbiak ára ráadásul még most sem csökkent, az újlakások esetében 2020 első félévében 5,2 százalékos volt az éves drágulás. E területen Balogh László szerint az újévben sem várható az árak mérséklődése, a drágulás üteme azonban tovább fékeződhet. A használt lakásoknál viszont zömmel inkább árcsökkenés vagy stagnálás jöhet jövőre. A használt lakások esetében Budapest belvárosában a most 850-950 ezer forint körül mozgó négyzetméterárak a 2021-es év során 700-800 ezer forintra eshetnek vissza, a főváros egészét jellemző 650-700 ezer forintos átlagár 3-4 százalékot is csökkenhet. Balogh László azt mondja: az ingatlanárak mozgását a gazdaság teljesítőképessége, a fizetések és a munkaerőpiac alakulása is erőteljesen befolyásolja. A megyeszékhelyeken az árváltozás így főként attól függ majd, mennyire gyorsan sikerül majd az adott városnak és régiónak talpra állnia. Egyes városokat kevésbé érintett meg a koronavírus, ezekben a 200-400 ezer forint között terjedő négyzetméterárakra még 5 százalékos drágulást is hozhat az új év, míg más megyeszékhelyeken inkább a stagnálás lesz jellemző – véli a szakértő. Az egyéb városok 250-300 ezer forintos négyzetméterára is gyakorlatilag szinten maradhat, a kistelepüléseken viszont tovább folytatódhat a lendületesebb, 5-10 százalékos drágulás. Ez a felfutás a falvakban már 2019 végén elkezdődött a falusi csokkal. Ezeken a településeken ugyanakkor alacsony, 150-200 ezer forintos négyzetméteráron lehet vásárolni, így a kissé nagyobb kereslet is legfeljebb 20 ezer forintos négyzetméterár-növekedést hozhat. Az egyes településtípusok használtlakás-áraiban tehát továbbra is jelentős, háromszoros-négyszeres különbségek leszenek, ám az olló egyre inkább zárulni fog – vetíti előre Balogh László. Az újépítésű lakások piacán viszont más a helyzet. Itt árcsökkenés és drágulás irányába ható tényezők egyaránt vannak, ám Balogh László szerint valószínűbb, hogy az áremelkedés folytatódik majd, csak kissé visszafogottabban. Budapesten jelenleg 800-900 ezer, a drágább megyeszékhelyeken, Debrecenben vagy Székesfehérváron 600-650 ezer forintnál kezdődnek a négyzetméterárak. Az áfakedvezmény a 2021-es évben nem hoz majd automatikusan áresést, miután a kínálatban szereplő újépítésű lakások jelentős részét eddig is 5 százalékos áfakulccsal lehetett értékesíteni. (A korábbi, 2019 végén kivezetett kedvezményes áfát lehetett még érvényesíteni azokra az ingatlanokra, amelyeknek 2018 novemberégi volt építési engedélye). Az árakat inkább az mérsékelné, ha a beruházók fantáziáját beindítaná az áfakedvezmény, és sokkal több lakás épülne – fogalmazott Balog László. Az alacsonyabb áfa időszakát azonban megint szűkre szabta a kormány – a lakásokra 2022 végéig kell építési engedélyt szerezni és 2026 végéig kell felépíteni azokat –, a beruházóknak emiatt sietniük kell majd. A felfokozott kereslet pedig várhatóan drágulást hoz az építőanyagok és a munkaerő, végül pedig a lakások árában. A költségeket emelik a januártól életbe lépő szigorúbb energetikai előírások is. A szakértő szerint így az újépítésű lakások ára az újévben 10 százalék alatti mértékben ugyan, de tovább emelkedik majd.       

60 négyzetméter, 13 év spórolás

Országos átlagban csaknem 13, Budapesten több mint 16, Nógrád megyében viszont alig 5 évig kellene minden hónapban fizetése 30 százalékát félreraknia egy átlagbérből élő házaspár mindkét tagjának ahhoz, hogy meg tudjon vásárolni egy 60 négyzetméteres lakást. A megyénkénti különbség tehát továbbra is hatalmas, az elméleti lakáshoz jutási idő ugyanakkor országos átlagban csaknem másfél évvel csökkent – derül ki az OTP Ingatlanpont elemzéséből. Az országos átlagos lakásár ugyanis 2020 első félévében 2019-hez képest 2,5 százalékkal csökkent, miközben az átlagjövedelem 7,4 százalékkal nőtt. Ez csaknem másfél évvel – 14-ről 12,7 évre – csökkentette az elméleti lakáshoz jutási időt. Korábban – 2014 és 2019 között – ez a mutatószám végig emelkedett, így a mostani csökkenés mindenképpen fordulót jelent, de egyelőre nehéz megjósolni, hogy milyen hosszú lesz ez az időszak – magyarázza Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. Csökkenés 8 megyében és Budapesten figyelhető meg, 7 megyében viszont még tovább tart lakáshoz jutni, 4 megyében – Borsodban, Hajdú-Biharban, Nógrádban és Jász-Nagykun-Szolnok megyében – pedig nincs változás. Az elméleti lakáshozjutási idő Budapesten csökkent a legnagyobb mértékben – 0,9 évvel –, de még így is a fővárosban kell a leghosszabb ideig – 16,4 évig – megtakarítani a lakásvásárláshoz. A legnagyobb növekedés – 0,7 év – Békés megyében mutatható ki, itt az ingatlanok nagy ütemű áremelkedése miatt az elméleti lakáshoz jutási idő 8,2-ről 8,9 évre változott.  

Az eladók nagyobb lakásba költöznének

Jelentősen visszaesett a befektetői célú vásárlás Budapesten, a korábbi befektetéseiktől azonban egyelőre nem szabadulnának a tulajdonosok. A Duna House adatai szerint novemberben 28 százalékos aránnyal az első lakásvásárlók voltak a legtöbben a fővárosban. A befektetési célt csupán a vásárlók negyede jelölte meg, miközben 2019 novemberében még ezek a vásárlások tették ki az adásvételek 43 százalékát. Az eladók között viszont egyáltalán nem látszik a befektetésből vásárolt ingatlanok értékesítési szándéka, ezt mindössze 4 százalékuk jelölte meg okként. Budapesten inkább azért adják el a lakásokat, hogy nagyobba költözzenek: ez az ok kiugróan megnőtt, a vevők ötöde helyett 2020 novemberében már több mint a felük mondta ezt. Vidéken még fordított a helyzet: a befektetési célú vásárlások aránya 22-ről 27 százalékra nőtt, az első lakásvásárlásoké pedig 30-ról 23 százalékra esett vissza. Korábbi, befektetésként vett lakásukat viszont itt is csak az eladók 5 százalék értékesítette.

Januárban pöröghetnek fel az eladások

Az ingatlan-adásvételek száma 2006-ban még 220 ezer felett járt, majd 2009-ben 100 ezer alá zuhant, ezután pedig évekig mindössze 83-86 ezer lakás cserélt gazdát. 2014-től azután ismét 120 ezer körüli lakást adtak el, 2018-ra 150 ezer fölé kúszott, majd 2019-re ismét ez alá csökkent az adásvételek száma. A 2020-as év erősen indult, de a koronavírus hazai megjelenése márciusban derékba törte a lendületet. Az adásvételek száma a járvány első hullámának heteiben 40-50 százalékkal zuhant be. Őszre visszakúszott a kereslet és a forgalom is a tavalyi szintre, de októbertől megint a kivárás jellemezte a vevőket és az eladókat is a 2021-től életbe lépő lakástámogatások miatt. A Duna House becslése szerint 2020-ban a novemberi, több mint 11 ezer adásvételnek köszönhetően éves szinten már meghaladta a 121 ezres határt a tranzakciók száma, így várhatóan meglesz az év elején becsült 130 ezres forgalom. Az ingatlanközvetítő hálózat szerint a decemberi, hagyományosan enyhébb piac forgalmat a 2021-től érvénybe lépő otthonteremtési támogatások miatti várakozás gyengítheti tovább, amely viszont a szokásosnál is erősebb januári keresletnövekedést hozhat.    

Szigorodnak a kataszabályok, bajba kerülhetnek a kényszervállalkozók

Papp Zsolt
Publikálás dátuma
2020.12.23. 07:00

Fotó: Pavel Bogolepov / Népszava
Januártól jóval szigorúbb szabályok vonatkoznak a katás vállalkozókra.
Jövő év első napjától életbe lépnek a kisadózó vállalkozások tételes adójára (kata) vonatkozó szigorúbb szabályok, amellyel a kormány – magyarázata szerint – a burkolt munkaszerződéseket igyekszik kiszorítani a kedvezményes adónemből. A 2013-ban létrehozott kata lehetővé tette, hogy egyösszegű, 25, 50 vagy 75 ezer forintos befizetéssel a kisvállalkozás megszabaduljon minden további adófizetéstől, illetve adóadminisztrációtól. Az adónem közkedveltségét mutatja, hogy közel 400 ezren léptek be katásnak. A jövőben az a cég, amely több mint három millió forintot fizet ki egy év alatt egy katás vállalkozónak, annak ezen összegen felüli kifizetéseit 40 százalékos különadó terheli. A megbízóknak azonban nemcsak erre, hanem a szerződések szövegezésére is figyelniük kell.  A következő hónapokban a NAV vélhetően azzal lesz elfoglalva, hogy kiszűrje azokat a cégeket, amelyek adóoptimalizálásra (is) használták a katát. Jellemzően úgy, hogy a munkavállalóikat elbocsátották és jóval olcsóbban katás vállalkozóként visszafoglalkoztatták őket. Így a katásokat szabályszerűen foglalkoztató társaságoknak nemcsak a kifizetési határra kell figyelniük, hanem arra is, hogy kivédjék a rejtett foglalkoztatás vádját. Vizsgálódásai során a NAV ugyanis könnyen arra a következtetésre juthat, hogy a vállalkozási vagy megbízási szerződés valójában munkaviszonyt takar, és ebben az esetben a munkaviszonyra alkalmazandó adókat követeli a cégen és a munkavállalón is – hívta fel a figyelmet Fischer Ádám, a Niveus Consulting Group jogi partnere. A 40 százalékos különadó ugyan valamivel kisebb, mint a munkabérek után fizetendő közteher, de kérdés, hogy vitatható esetben megéri-e vállalni a rizikót. Ráadásul a törvény egy sajátos feltételrendszert támaszt a szerződések minősítésére, és adott esetben a cégen lesz a bizonyítási terhe, hogy nem munkaszerződésről van szó.  A munkaszerződést az különbözteti meg a megbízási szerződéstől, hogy előbbi esetén a munkavállaló a munkáltató felügyelete alatt végez munkát és akkor is rendelkezésre kell állnia, ha egyébként ténylegesen nincs elvégzendő munka. Másképp fogalmazva a munkavállaló rendszerint a munkáltató székhelyén, telephelyén, a munkáltató eszközeivel végez munkát, és akkor is meg kell jelennie a munkahelyén a szerződésben meghatározott időben, ha éppen nincs mit tennie. A Kúria októberi határozatában egy konkrét ügy kapcsán pontosította a kritériumokat, s ezek alapján mindenki maga is ellenőrizheti, hogy a katás foglalkoztatása minek is minősül. A bírói testület szerint munkaviszonyról  beszélhetünk, ha legalább napi négy órás a rendelkezésre állási kötelezettség és személyes munkavégzésről van szó. Akkor is munkaviszonyt takar a szerződés, ha van a katás felett egy főnök, aki rendelkezik a munkavégzés módjáról, helyéről. Szintén árulkodó a havi egyszeri kifizetés – derül ki a Kúria ítéletéből. A szakértők szerint azon cégeknek, vállalkozóknak éri meg 2021-ben is a katát választani, akik nem számláznak egy partnernek évi 3 millió forintnál többet, vagy nem vállalkozásokkal, hanem jellemzően magánszemélyekkel szerződnek. A kata alapvetően pénzforgalmi szemléletű adó, tehát az alapján kell majd a 3 millió forintos keretet vizsgálni, hogy mikor érkezett meg a pénz a katás megbízott bankszámlájára. Azokra a kifizetésekre, amelyek év végéig ténylegesen megérkeznek a megbízotthoz, nem vonatkozik a jövő évi szigorítás - mondta Fischer Ádám.  

Csökkenő kisvállalati adó

 A Pénzügyminisztérium azt szeretné elérni, hogy a cégek legyenek tudatosak adóügyeikben, és válasszák a számukra legkedvezőbb adózási formát – mondta Izer Norbert adóügyi államtitkár a másik kkv-adó, a kisvállalati adó propagálása kapcsán. Januártól egy százalékponttal, 11 százalékra csökken a kiva mértéke. 2021-től a belépési értékhatár egymilliárd forintról három milliárd forintra, és a bennmaradási értékhatár három milliárd forintról hat milliárd forintra emelkedik. A kisvállalati adó a közepesnek mondható cégek számára is választható lesz, előmozdítva ezzel a vállalkozások versenyképességét és segítve a gazdasági növekedést – tette hozzá.   

Támogatás műanyaggyártóknak: megjelentek a feltételek

M. I.
Publikálás dátuma
2020.12.22. 19:25

Fotó: Ladjánszki Máté / Népszava
Részben vagy egészben vissza kell fizetni azt a tízmilliárdos, uniós támogatást, amit a kormány a jövő nyártól betiltott, egyszer használatos műanyagok hazai gyártóinak ígért be termékváltásra.
Megjelentek az egyszer használatos műanyagokat kiváltó termékek gyártóit célzó, tízmilliárdos állami támogatás feltételei – derül ki a kiíró Innovációs és Technológiai Minisztérium tájékoztatásából. Egy-egy vállalkozás 20-400 millió forintot nyerhet, főképp eszközökre, gépekre, eljárásokra, gyártási megoldásokra, fejlesztésekre, szabadalmakra vagy ingatlanokra. A feltételesen visszatérítendő forrás a beruházás eredményességétől függően részben vagy egészben vissza nem térítendővé fordulhat át – idézik Boros Anita építésgazdaságért, infrastrukturális környezetért és fenntarthatóságért felelős államtitkárt. Azok a február 1-ig jelentkező vállalkozások, amelyek sikerrel veszik az előminősítési szakaszt, február 15-től március 11-ig adhatnak be pályázatot. (Igaz, a megadott, znb.ifka.hu címen az előminősétésre január 15-i jelentkezési határidő állt.) A tárca tájékoztatásából újfent kimaradt, hogy a pénzt az EU biztosítja. Az Orbán-kormány ez év nyarán az Unió által engedélyezett lehető legkésőbbi időponttól, vagyis jövő év július 1-től betiltotta az egyszer használatos műanyagok zömét.